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Análisis de Mercado

 

Análisis de Mercado

CARACAS
Caracas es la mayor ciudad de Venezuela, donde está ubicado el poder político, financiero y comercial del país.  Adicionalmente, el área metropolitana concentra 70% de las operaciones que se hacen en el país.

OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES

Oficinas
La dinámica del mercado de oficinas corporativas en Caracas presenta una oferta de baja disponibilidad, generada por la ausencia de nuevas construcciones. Sumado a ello, muchos de los inmuebles no se encuentran en óptimas condiciones de mantenimiento, no se han actualizado sus sistemas operativos o su entorno se ha deteriorado de manera gradual, generando un ambiente poco propicio para la ubicación de corporaciones. No existe la posibilidad de que se presente oferta de nuevas construcciones en el corto plazo (un año). La construcción de nuevos proyectos ubicados en las urbanizaciones La Castellana, Bello Campo, El Rosal se encuentran en fase muy primaria o no han iniciado el proceso de construcción.
Por el lado de la demanda se observa un creciente movimiento de solicitud de reubicaciones de oficinas por diversas razones: racionalización de espacios, crecimiento, deterioro de instalaciones y entornos, etc.; presentándose una situación de mercado deficitario, ya que la oferta existente no es suficiente en calidad y cantidad para cubrir la demanda.

En el Área Metropolitana de Caracas las rentas del producto oficinas para el periodo 2000 – 2005 crecieron en términos promedios anuales a razón de 20% interanual y se revalorizaron en aproximadamente 19%. Actualmente la banda de rentas oscila entre 46.305 Bs./m2/mes y 91.398 Bs./m2/mes.


CUADRO Nº 1
COMPORTAMIENTO DE LAS RENTAS EN BOLÍVARES EN EL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS


Fuente:  Binswanger Venezuela

En términos de Dólares Americanos, en la ciudad para el mismo periodo, las rentas por el contrario decrecieron en términos promedios anuales a razón de -2% interanual, y se desvalorizaron en aproximadamente -5%. Actualmente la banda de rentas oscila entre 22 $/m2/mes y 43 $/m2/mes. (2.150 Bs./$).


CUADRO Nº 2
COMPORTAMIENTO DE LAS RENTAS EN DÓLARES AMERICANOS EN EL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Fuente:  Binswanger Venezuela


Porcentaje de Vacancia

El porcentaje de área vacante de espacios de oficinas en la ciudad se ha ido reduciendo durante los últimos 15 años a razón de -4% interanual en términos promedios.



GRÁFICO Nº 3
PORCENTAJE DE VACANCIA



Fuente:  Binswanger Venezuela

Locales Comerciales

El mercado de locales comerciales se ha mantenido en los últimos años, logrando consolidarse como un área en crecimiento, gracias al cambio en los patrones de consumo del venezolano.   El mismo se ha visto en la necesidad de cambiar sus formas de entretenimiento buscando lugares más seguros. Se ha encontrado en la circunstancia de utilizar grandes áreas comunes para el disfrute y esparcimiento como los Centros Comerciales, basados en el crecimiento económico y el aumento de la liquidez, así como el auge de las importaciones que han beneficiado directamente al sector comercial y al consumo.

Hoy en día continúa una oleada de construcciones de centros comerciales en áreas residenciales debido en gran parte a la facilidad de crédito y a las bajas tasa de interés. Según cifras de Cavececo (Cámara de Centros Comerciales) hay un centro comercial por cada 65.000 habitantes.

SECTOR INDUSTRIAL
El sector industrial ha sido uno de los más afectados por la situación del país. Un gran número de  empresas han cerrado sus puertas, ocasionando que este sector se encuentre sumamente deprimido, dejando una gran disponibilidad de espacios tanto para compra como para alquiler. Sin embargo, hay escasa oferta de inmuebles industriales en buenas condiciones, ya que, la mayoría necesita reparaciones.

De acuerdo con cifras de Conindustria, para 1996 existían 12.711 establecimientos industriales, mientras que para 2005 sólo se contabilizaban 6.756 establecimientos, resultando en una disminución del 52,9%.

 Por otro lado, el alto precio de la tierra hace muy costosas las propiedades industriales en Caracas. Donde las principales zonas industriales son Los Ruices, La Urbina, La Trinidad, La Yaguara, Boleíta, entre otras. Mientras que otras zonas importantes del sector se encuentran la Zona Central (Aragua, Carabobo y Lara). Es importante destacar las zonas de Guarenas y Guatire donde innumerables empresas tienen sus plantas de manufactura.
  
El sector industrial se encuentra muy afectado por el colapso de la vialidad, impactando su estructura de costo del transporte. Se observan transacciones de propiedades industriales transformándose en comercial, y de terrenos industriales cercanos a los centros poblados utilizándose para desarrollos habitacionales dentro del plan Gubernamental de vivienda popular. Un gran factor de deterioro han sido las invasiones que no han sido debidamente atacadas, lo cual ha traído un desestímulo de la inversión y preocupación en el sector industrial cuyos propietarios han salido a vender sus activos improductivos a precios bajos.

La demanda de espacios industriales está orientada fundamentalmente a Centros de Distribución y no de Producción. Por lo cual es importante destacar que una de las características de estos inmuebles es su accesibilidad y cercanía a grandes centros de consumo, y requieren también naves espaciosas con suficiente altura para su máxima utilización vertical.